Дом с видом на природу

Загородная недвижимость может принести существенный инвестиционный доход. Главное условие эффективности инвестиций — правильно выбрать объект. Понятно, что стоит попытаться вложиться в этот объект как можно раньше, тогда и инвестиционный доход может быть выше.

Арина Столбова, Кирилл Мефодьев

Сейчас рынок загородной недвижимости находится на плато. Другими словам, ситуация по рынку в целом стабильна. В течение 2012 года цены на рынке загородной недвижимости не менялись (а с учетом инфляции — падали). По данным Уральской палаты недвижимости, стоимость квадратного метра в коттедже приросла по итогам прошлого года на 3%, в сблокированных домах — не увеличилась.

В принципе подобный момент затишья — довольно удачный момент для вложения средств в загородную недвижимость в расчете на будущий рост цен. Если говорить просто, когда-то этот сегмент должен «выстрелить». При любом раскладе вложения в такой объект позволят сохранить деньги. Аналитики тем не менее взывают к осторожности и предостерегают от «игры в инвестора»: прежде чем что-то купить, надо тщательно изучить рынок в целом, сравнить разные предложения, пообщаться и с теми, кто продает дома, и с теми, кто эти дома покупает и в них живет. Как и в любом строительном проекте, нюансов очень много, и далеко не все они очевидны для тех, кто не в теме. Особенно вдумчивыми нужно быть тем, кто решается строить дом на продажу исходя из собственных умозаключений и/или собственными силами.

— Нюансов очень много. Деньги можно легко потерять, — предостерегает начальник отдела вторичной недвижимости Центра недвижимости «Северная казна» Семен Дерменжи. — Например, один знакомый нарушил технологический процесс при заливке фундамента и дом начал трескаться. Другой построил дом площадью 350 кв. метров в не сильно престижном месте, сейчас не может продать. Нужно вникать, разбираться и чувствовать рынок.

— Я бы предостерег от упрощенного подхода к вопросу инвестиций. Да, на рынке недвижимости всегда будут объекты, которые могут заинтересовать частного инвестора, — говорит руководитель Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН) Михаил Хорьков. — Но сегодня, когда времена стремительного роста цен прошли, это очень тонкий вопрос. На бытовом, непрофессиональном уровне недвижимость часто рассматривают как объект для инвестиций. Это происходит из-за того, что потенциальным покупателям данный рынок кажется более понятным — в сравнении, например, с рынком фондовым. Однако далеко не всегда такие вложения приносят максимальный доход. Не надо пытаться «играть» в инвестора.

При инвестировании в загородную недвижимость надо принять и еще одно условие игры — мизерная доля ипотечных сделок. В среднем она не превышает 7% от всех жилищных кредитов. В Сбербанке, который занимает лидирующие позиции на рынке кредитования загородных объектов, эта цифра в 2012 году составила 2,5%. Причины сложившейся ситуации понятны: отсутствие типовых объектов (и, соответственно, сложности с оценкой стоимости этой недвижимости), статус многих домов как объектов незавершенного строительства, отсутствие документов на земельные участки, занимаемые домами, низкая — по сравнению с городскими квартирами — ликвидность многих загородных домов, непрозрачность продаж и т.д.
И еще два замечания: сегодня спрос в основном сформирован на землю без подряда и дома эконом-класса.

Игра в плюс

Из рассуждений Михаила Хорькова можно сделать один важный вывод — стагнация, в которой пребывает рынок «загородки» сейчас, отнюдь не означает, что на такой недвижимости нельзя заработать. Можно!

Начнем с общих факторов, обуславливающих ликвидность загородного жилья. Кстати, эти факторы стоит держать в голове и тем, кто только рассматривает вариант приобретения загородного дома для постоянного проживания или для использования в летний период.

Первый и, пожалуй, важнейший фактор — местоположение. Ни для кого не станет откровением, что на разных направлениях стоимость земли и домов значительно отличается. Чрезвычайно важную роль, кроме того, играет дальность от города-ядра.

Второй фактор, напрямую связанный с местоположением, — транспортная доступность. Это отсутствие пробок на въезде в город-ядро, качественная дорога, ведущая до поселка и приемлемое полотно внутри него (в идеале до загородного дома должен ходить общественный транспорт). Понятно, чем проще и быстрее можно добраться из коттеджа до центра города (и обратно), тем удобнее в нем жить. Тем выше ликвидность такого объекта.

Третий фактор — социальная и инженерная инфраструктура. Земля без коммуникаций, то есть без газа, воды и электричества — откровенно плохой товар.

Четвертый момент, играющий все большую роль, — экология.

Конечно, на ликвидность объекта недвижимости влияет качество проекта и качество строительства, в том числе вид и качество всех материалов, использованных при возведении дома.

Брать на старте

Главный принцип вложений в загородную недвижимость — брать на старте. Максимальную прибыль обещают инвестиции в объекты, находящиеся на начальном этапе строительства, но обладающие качественным потенциалом. Как показывает практика риэлторов, средства, вложенные, например, в земельные участки без подряда, а также в таунхаусы на раннем этапе формирования коттеджного поселка, могут приносить годовой доход порядка 30%.

— До недавнего времени частные, но профессиональные инвесторы, работая по схеме «купил участок — построил дом — продал», получали порядка 25 — 30% годовых, — констатирует Семен Дерменжи.

Рост цен гарантирован развитием территории. Каждый этап увеличивает стоимость объекта и, соответственно, повышает его доходность. Например, стоимость дома или земли в организованном поселке возрастает с прокладкой дорог и инженерных сетей, строительством объектов социальной инфраструктуры, озеленением и проведением ландшафтных работ. Своего пика цена дома достигает со сдачей поселка в эксплуатацию и получением свидетельства о собственности. При идеальном стечении обстоятельств максимальный прирост стоимости объекта может составить 150 — 200%.

Западные привилегии

Одним из наиболее перспективных направлений сегодня для столицы Урала является Горнощитский луч. Во-первых, мэрия Екатеринбурга закончила здесь межевание территории для строительства гигантского коттеджного поселка. Во-вторых, ценности добавляют планы по строительству кольцевой автодороги, участок которой (между Челябинским и Пермским трактом) пройдет в районе Горного Щита.

Подтверждение перспективности — поселок Золотой карп. Прошлым летом здесь было продано пять последних домов и 10 га земли без подряда. За пять предыдущих лет застройщик реализовал 23 дома.

Традиционно популярными направлениями являются Московский и Челябинский тракты. Хорошую транспортную доступность обеспечивает и трасса на Серов.

Среди тех поселков, которые вызывают стабильный покупательский интерес (по алфавиту), — Золотая горка, Карасьеозерский-2, Палникс.

Идеальный объект недвижимости

Понятно, что каждый покупатель — даже самый рациональный — будет выбирать дом по своему вкусу и не без влияния эмоций, в том числе членов семьи, друзей или деловых партнеров. Тем не менее алгоритм выбора дома должен учитывать ряд обязательных пунктов.

Если мы говорим о земле без подряда, то ее идеальные параметры таковы. Во-первых, это расположение участка в организованном коттеджном поселке. Во-вторых, земля должна быть предназначена под индивидуальное жилищное строительство (то самое ИЖС). В-третьих, оптимальная площадь земли должна составлять 10 — 15 соток. В-четвертых, выбранный участок не должен быть далеко — в идеале 30 — 40 км от Екатеринбурга. Ну и в-пятых, понятно, к поселку должна быть проложена нормальная дорога, а также подведены коммуникации — газ, вода, электричество.

Если же мы говорим о доме, то здесь необходимо четко определиться с интересующим вас сегментом. Дома эконом-класса имеют площадь порядка 100 — 120 кв. метров, имеют участок 10 — 12 соток и расположены в поселках в радиусе 30 — 40 км от Екатеринбурга.

Для объектов бизнес-класса радиус дальности от города может быть увеличен до 60 км. Площадь дома этой категории — 200 — 450 кв. метров, а участка — 15 — 20 соток.

Для обоих сегментов обязательным является наличие дорожной и инженерной инфраструктуры. Надо понимать, что эконом-потребитель вряд ли готов выложить больше 3 млн рублей за дом. Диапазон приемлемой цены для бизнес-покупателя — 5 — 10 млн рублей. Понятно, что из любого правила возможны исключения — все зависит от статуса конкретного поселка и приглянувшегося вам дома.

Ипотека в вопросах и ответах

На вопросы журнала «Наши деньги. Екатеринбург» отвечает Виктор Тягунов, начальник управления по работе с партнерами Свердловского отделения № 7003 ОАО «Сбербанк России»

— Если говорить о рынке загородной недвижимости, на какие именно объекты можно получить кредит?

— Многие клиенты сейчас задумываются о приобретении готового загородного дома в коттеджном поселке или о самостоятельном строительстве. А может, и дачи, ведь впереди дачный сезон! Как хочется порой вырваться из городской суеты на природу. Что и говорить, тишина и свежий воздух порадуют любую семью, особенно если в этой семье есть дети. Сбербанк России с радостью готов помочь в реализации данной мечты, у нас на данный момент одна из самых широких линеек кредитных программ. Обратившись к нам, вы можете получить кредит на следующие цели:

Приобретение отдельного земельного участка любой категории (кроме земель для использования в коммерческих целях), в том числе и с последующим строительством жилого дома в рамках одного ипотечного кредита.
Приобретение индивидуального жилого/садового дома (как готового, так и как объекта незавершенного строительства) вне зависимости от категории населенного пункта (город, село, коттеджный поселок, дачный кооператив).
Приобретение квартиры в таунхаусе в рамках программ готового и строящегося жилья.

— Есть ли принципиальные отличия в ипотеке на загородную недвижимость по сравнению с ипотекой на городскую квартиру? В чем эти отличия заключаются?

— При строительстве индивидуального жилого дома предусмотрена возможность увеличения кредитной линии на период строительства, но не более двух лет с даты выдачи первой части кредита — при условии предоставления документов, подтверждающих увеличение стоимости строительства кредитуемого объекта недвижимости.

— Каковы основные (базовые) условия кредита на загородную недвижимость? Есть ли льготы для определенных категорий заемщиков?

— Кредит предоставляется гражданам РФ на приобретение или индивидуальное строительство объектов недвижимости, расположенных на территории РФ. Срок кредита — от трех месяцев до 30 лет. Процентная ставка составляет от 12 до 15% годовых в зависимости от срока, первоначального взноса и категории заемщика. Минимальный первоначальный взнос составляет 15%.

Кредит на покупку недвижимости можно оформить в любой из валют: в рублях, долларах США или евро.

Что касается возможности оформить кредит по льготной ставке, то такая возможность предоставляется физическим лицам — работникам предприятий, являющихся зарплатными клиентами банка, или предприятий, прошедших аккредитацию.

— Можете посоветовать процедуру выбора объекта с учетом того, с кем из застройщиков Сбербанк уже имеет налаженное сотрудничество?

— Сбербанк России старается тщательно выбирать себе партнеров. Пользуясь случаем, хотел бы пригласить к сотрудничеству компании, занимающиеся загородным строительством. Если же говорить о застройщиках, то в рамках уже заключенного соглашения мы кредитуем покупателей объектов в поселке Золотая горка на специальных условиях — по программе 12/12/12 (первый взнос 12%, ставка — 12%, срок — 12 лет).

Если же вас интересует объект в другом коттеджном поселке — например, в поселке Палникс, то вы можете также обратиться в Сбербанк: у нас уже есть опыт кредитования данных объектов (по ставкам от 12% при сроке 10 лет и первом взносе в 50%).
Процедура кредитования уже отработана, поэтому кредит можно получить достаточно быстро, в рамках тех программ, о которых мы говорили в самом начале.

— Какие виды страховок требуются (или желательны) при оформлении кредита на покупку загородной недвижимости?

— Одним из конкурентных преимуществ Сбербанка России является то, что обязательным у нас является только страхование имущества, передаваемого в залог. Все остальные программы страхования добровольны и не влияют на размер процентной ставки. Спасибо за внимание. Желаю читателям журнала «Наши деньги» солнечных майских дней и больше времени проводить с семьей на природе!

***

Ипотека в вопросах и ответах

На вопросы журнала «Наши деньги. Екатеринбург» отвечает Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке Уральского филиала ВТБ24.

— Если говорить о рынке загородной недвижимости, на какие именно объекты можно получить кредит?

— ВТБ24 предоставляет клиентам возможность получения ипотечных кредитов на приобретение загородной недвижимости – жилого дома с землей, таунхауса.

Требования, которые банк предъявляет к предмету залога: ликвидность объекта недвижимости на протяжении всего срока кредита. Жилой дом должен быть оснащен всеми коммуникациями, быть пригодным для постоянного проживания, иметь круглогодичную подъездную дорогу. Земля должна находиться в собственности, иметь статус поселения и предназначена для индивидуального жилищного строительства.

Если клиент планирует приобрести только земельный участок, то банк может предложить нецелевой ипотечный кредит – под залог имеющейся квартиры на личные цели.

Также ипотечный кредит можно оформить на строительство/завершение строительства жилого дома, предназначенного для постоянного проживания (включая осуществление неотделимых улучшений такого жилого дома), на земельном участке, принадлежащем на праве собственности заемщику/супруге (-гу) заемщика. Данная ипотечная программа действует в ОАО Банк Москвы, который входит в группу ВТБ.

Жилой дом по окончании строительства должен соответствовать требованиям банка, основные из которых таковы:

объект являться отдельной квартирой в доме, коттеджем или таунхаусом, предназначенным для постоянного проживания;
подключен к системам отопления, системе канализации, обеспечен горячим и холодным водоснабжением (допускается автономное снабжение указанными коммуникациями);
не находиться в аварийном состоянии, иметь железобетонный/каменный/кирпичный фундамент.

- Принципиальных отличий в условиях кредитования нет. Процентные ставки по ипотечному кредиту на покупку квартиры в многоквартирном доме аналогичны процентным ставкам на покупку загородной недвижимости. Разница только в минимальном размере первоначального взноса: на покупку квартиры — 10%, на загородную недвижимость — 30%

— Основные параметры кредитования при покупке жилого дома (или таунхауса) в банке ВТБ24:

минимальный первоначальный взнос составляет 30% от стоимости объекта недвижимости;
срок кредитования от 1 года до 50 лет;
фиксированные/переменные/комбинированные процентные ставки;
процентные ставки от 10,9% годовых;
процентная ставка зависит от формы ставки, срока кредитования и размера первоначального взноса;
действуют льготные условия (снижение процентной ставки) кредитования для корпоративных клиентов и стратегических партнеров банка;
оценка объекта недвижимости осуществляется за счет средств банка;
процентная ставка не зависит от формы подтверждения дохода (возможна справка по форме банка).

— При оформлении кредита на покупку загородной недвижимости необходимо оформить договор комплексного ипотечного страхования.

При этом процентная ставка по кредиту не увеличивается.

Страхование включает в себя:

страхование жизни и трудоспособности заемщика;
страхование риска утраты и повреждения жилого дома;
страхование риска утраты права собственности на жилой дом и земельный участок - сроком на 3 года.

Источник:
Журнал "НАШИ ДЕНЬГИ. Екатеринбург"