[ архив ]

09.02.15

Ипотека-2014: рекорды по объемам выдачи

Первый заместитель генерального директора государственной организации «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Андрей СЕМЕНЮК оценил ситуацию на рынке ипотечного кредитования в стране, рассказал о самых популярных ипотечных программах, а также объяснил, почему ставка 6,5% пока недостижима.

- Андрей Григорьевич, оцените, пожалуйста, ситуацию, которая сложилась на рынке ипотечного кредитования в 2014 году.

- В 2014 году рынок ипотечного кредитования развивался достаточно активно. Мы столкнулись с абсолютным рекордом по объемам выдачи: за десять месяцев прошлого года было предоставлено практически 800 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,4 трлн рублей, что превышает уровень 2013 года за тот же период в количественном выражении на 25%, а в денежном – на 33%. В то же время ситуация, которая сложилась на финансовом рынке осенью 2014 года, постепенно отражается на статистике по рынку ипотеки. В ноябре процентные ставки повысились на 0,4 п.п., средняя ставка за этот месяц, по данным ЦБ, составила 12,8% годовых по всем ипотечным кредитам, выданным в банковской системе. Статистика по рынку ипотеки с запаздыванием реагирует на изменение процентных ставок. Как правило, между одобрением кредита и непосредственной выдачей проходит два-три месяца. Ставка по ипотеке 12,8% годовых, которую мы увидели, – это кредиты, одобренные ориентировочно в конце лета и начале осени 2014 года. Очевидно, что обстановка в сегменте ипотечного кредитования существенно изменится – все будет зависеть от ситуации на финансовом рынке.

- Валентина Матвиенко предложила понизить ставку по ипотеке до 6,5%. Как Вы думаете, возможно ли подобное понижение, и если нет, то когда такая ставка станет реальностью для Российской Федерации?

- Большинство выдаваемых кредитов – это обычные займы, которые банки фондируют за счет рыночных источников. Ставка складывается, во-первых, исходя из стоимости финансирования для кредитной организации, а во-вторых – из маржи, добавляемой банком к стоимости финансирования. Маржа, в свою очередь, это операционные издержки, возможные риски и прибыль финансового института. При этом в структуре процентной ставки основную роль играет стоимость фондирования. В начале 2014 года средняя ставка была 12,4%, маржа банков – от 3-4% годовых, соответственно, все, что было ниже, составляло стоимость фондирования – она является определяющей.
При нынешнем уровне процентных ставок на финансовых рынках и уровне ставок по депозитам среднерыночная ставка 6,5% годовых, конечно, не может быть объективно достигнута. О низкой процентной ставке по ипотеке можно говорить только для определенных социальных программ, в которых так или иначе участвует государство. По ним, действительно, могут быть предложены ставки ниже рыночных. Например, по военной ипотеке, предполагающей обеспечение платежей заемщиков фондированием со стороны государства, ставка существенно ниже рыночной. То же самое можно сказать о процентных ставках по отдельным программам, которые субсидируются, допустим, за счет региональных бюджетов. АИЖК, как государственная компания, в 2014 году реализовывало социальные программы с льготными ставками для молодых учителей, ученых, многодетных семей, но на эти цели мы тратили собственную прибыль. Существенным подспорьем в снижении платежной нагрузки для заемщиков является материнский капитал, большая часть которого в настоящее время идет на ипотечные программы. Для заемщика важен не столько абсолютный уровень процентной ставки, сколько уровень ежемесячного платежа. И за счет материнского капитала, который используется фактически как первоначальный взнос, уровень ежемесячного платежа существенно снижается. Более того, в соответствии со Стратегией, которая утверждена в сентябре 2014 года наблюдательным советом АИЖК, агентство продолжит реализацию специальных ипотечных программ.

- Банк России тревожит рост объемов рискованного ипотечного кредитования. Вы разделяете опасения ЦБ?

- Я разделяю опасения регулятора. Но нужно сразу сказать, что ипотека – наименее рискованный сегмент среди банковских кредитных продуктов. Согласно банковской статистике, просрочка по ипотечным кредитам существенно ниже просрочки по корпоративному сектору и иным кредитам, выданным физическим лицам, в первую очередь по необеспеченным ссудам. В целом ипотека – высоконадежный сегмент. Но в то же время некое беспокойство есть. Наверное, оно связано с тем, что после 2008–2009 годов банки достаточно сильно ужесточили требования к заемщикам. Правда, позже, на протяжении последних четырех лет происходило постепенное ослабление этих требований. В первую очередь оно выражалось в снижении минимального размера первоначального взноса. Мы уже сейчас видим, что относительный размер просрочки держится на достаточно невысоком уровне, просрочка свыше 90 дней, которая считается критической, составляет около 2% – это немного. В то же время в абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за десять месяцев на 26% – до 68 млрд рублей. Поэтому опасения есть.
Я поддерживаю инициативу регулятора, который предложил усилить дифференциацию ипотечных ссуд по уровню риска, установив более жесткие требования по нормативам достаточности капитала, нормам резервирования, портфелям высокорискованных кредитов с точки зрения первоначального взноса.

- Что делать гражданам, которые оформили ипотеку в иностранной валюте?

- Сейчас ситуация с точки зрения кредитного качества ипотечных портфелей находится на приемлемом уровне: просрочка не превышает 2%. Но есть исключение – это валютные кредиты. До кризиса 2008–2009 годов валютные кредиты пользовались спросом: более 10% всей ипотеки выдавалось в иностранной валюте, были распространены ипотечные программы в евро и долларах, экзотичных валютах: швейцарских франках, японских иенах. Стоимость фондирования в иностранной валюте была достаточно низкой, особенно низкой была ставка в японских иенах. Невысокой процентной ставкой банки привлекали заемщиков.
Кризис 2008–2009 годов показал, что это уязвимый сегмент кредитования, объемы выдачи валютных кредитов существенно сократились – сейчас их выдается 1-1,5% от всего объема ипотеки. По данным на 1 ноября 2014 года, непогашенные ипотечные кредиты в иностранной валюте имеют около 20–25 тысяч заемщиков, из них около 4,6 тысяч просрочили платежи по кредитам на срок 90 дней и более. Средний размер валютного кредита составляет 10,9 млн руб. (в Москве – 19 млн руб.), что в 6,4 раза выше среднего размера ипотечного кредита в рублях. Выдача ипотечных кредитов в иностранной валюте сконцентрирована в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге: на долю этих регионов пришлось в 2014 году 86% в стоимостном выражении и 62% в количественном выражении всей выдачи валютных ипотечных кредитов. В условиях роста валютного курса люди, у которых есть такие займы, столкнулись с платежеспособным шоком, у них резко вырос уровень ежемесячного платежа.
Агентство неоднократно говорило о возможных негативных последствиях и возникающих валютных рисках у заемщиков, которые взяли кредиты в иностранной валюте, на это обращал внимание и регулятор. И хотя с таких заемщиков нельзя снимать ответственность за то, что они пренебрегли возможными валютными рисками, мы считаем, что большая ответственность все-таки лежит на банках, которые не информировали правильно заемщиков об этих рисках и таким образом переложили их на население. Во взаимоотношениях с клиентом кредитная организация всегда выступает более сильной стороной, более образованной финансово, поэтому она лучше понимает риски, которые предлагает.
Необходимо отметить, что заемщики, имея валютный кредит, выданный по низкой ставке и при низком курсе доллара, долгое время платили по кредиту меньше, чем рублевые заемщики, то есть получали некую материальную выгоду. И эта выгода должна была служить им резервом на случай оправдания валютных рисков. Тем более что кризис 2009 года наглядно показал вероятность и последствия их реализации.
Мы рекомендуем гражданам незамедлительно обратиться к своему кредитору и провести конструктивные переговоры о реструктуризации кредита и конвертации его в рубли. Я считаю, что банки должны пойти навстречу заемщикам и не только реструктурировать такие кредиты на условиях, которые выгодны им, но и найти компромисс между собственными желаниями и возможностями заемщика.

- Перейдем к закону № 214-ФЗ. Как нормативный акт в своей нынешней редакции защищает банки, которые работают с застройщиками, и заемщиков, покупающих квартиры в новостройках?

- Данным законом предусмотрена защита участников долевого строительства, соответственно, и банка, предоставляющего кредиты, за счет страховых механизмов. Риск заключается в несвоевременном вводе жилья в эксплуатацию и заморозке объектов строительства. Поэтому законодатель использует такой механизм, как возможность страхования подобных рисков со стороны страховых компаний и общества взаимного страхования. Мы считаем, что это действенный механизм, который снижает риски всех участников рынка, заемщиков и кредиторов. Понятно, что закон вступил в действие недавно, нужно накопить правоприменительную практику и усовершенствовать другие нормативные акты.

- Какие ипотечные программы, существующие на сегодняшний день, востребованы у заемщиков? Сравните их, пожалуйста, с программами АИЖК.

- Востребованы программы, которые предусматривают снижение размера ежемесячного платежа для заемщика. В связи с этим я бы выделил военную ипотеку, ставка по которой существенно ниже рыночной. Когда несколько лет назад появился данный продукт, единственным игроком на рынке было АИЖК.
Мы реализовывали эту программу через сеть региональных партнеров, но спустя два-три года к ней активно подключились крупные банки. Сейчас они играют значимую роль на рынке военной ипотеки, которая пользуется большим спросом.
Второй продукт, который снижает размер ежемесячного платежа для заемщика, – ипотека с использованием материнского (семейного) капитала. Мы также выступили пионерами в его популяризации, предусмотрели возможность учета материнского (семейного) капитала в составе первоначального взноса. Сейчас это массовый продукт на рынке, который предлагают практически все российские банки.
Третий продукт, который реализуют кредитные организации, – это так называемые корпоративные программы: участникам зарплатных проектов предлагаются кредиты по сниженным ставкам. Участие банка в этой программе предполагает снижение размера собственной маржи на кредитный риск: финансовая организация знает заемщика, видит его кредитную историю, доходы, а значит, расценивает его как более надежного. Корпоративные программы выгодны банкам не только с точки зрения снижения маржи на кредитный риск, но и с точки зрения продвижения других продуктов для заемщика и организации.
Большой популярностью в 2014 году пользовались специальные ипотечные программы для отдельных категорий населения, которые развивало АИЖК за счет собственной прибыли. Речь идет о продуктах с льготной процентной ставкой для социально значимых категорий населения: молодых учителей, врачей, работников системообразующих предприятий, для семей с детьми и т.д. Ценовые параметры классических продуктов АИЖК, по сравнению с основными игроками рынка, являются одними из оптимальных, поэтому достаточно привлекательны для заемщиков.

- Многие банкиры отмечают эффективность программы АИЖК по выпуску ипотечных ценных бумаг. Расскажите о промежуточных результатах ее работы. Какие еще инструменты АИЖК планирует использовать в дальнейшем?

- В рамках Стратегии развития АИЖК в 2014–2018 годах предусмотрен переход Агентства от работы на первичном рынке ипотечного кредитования к деятельности на вторичном рынке. В начале 2000-х Агентство организовало свою сеть региональных партнеров с целью создания первичного рынка ипотечного кредитования на всей территории страны. В то время ипотека выдавалась в Москве, Санкт-Петербурге, может быть, еще в нескольких крупных городах. Это были единичные случаи. За десять лет задача была выполнена: первичный рынок выдачи ипотечных кредитов фактически создан. Теперь наша задача состоит в том, чтобы помогать банкам выдавать ипотеку по собственным программам, по доступной ставке и на понятных для заемщиков условиях. Сейчас основным источником финансирования выдачи ипотеки для банков служит все-таки депозитная база. Постепенно большое значение приобретает выпуск ипотечных ценных бумаг, и одним из приоритетов деятельности АИЖК становится его поддержка. За счет собственных программ мы даем уверенность участникам рынка в том, что они могут выдавать ипотечные кредиты, выпускать ипотечные ценные бумаги, размещать их на заранее оговоренных с нами условиях. Это так называемая опционная программа по покупке ипотечных ценных бумаг.
Кроме того, мы даем гарантии размещения выпусков ипотечных ценных бумаг, поддерживаем ликвидность рынка. Мы создали новый инструмент – мультиоригинаторную платформу, в пределах которой несколько банков могут объединиться и совместно выпустить ИЦБ. Это сделано по следующим причинам: процесс выпуска ипотечных ценных бумаг достаточно трудоемкий и требует определенного времени на накопление портфеля – минимальный объем выпуска составляет два-три миллиарда рублей, большие и средние банки не могут позволить себе копить на балансе такой портфель в течение длительного времени. Мы предоставляем им возможность накопить портфель значительно меньшего размера, после чего на базе мультиоригинаторной платформы объединить портфели и совместно выпустить ИЦБ.
Еще один инструмент по развитию рынка – предоставление поручительств по ипотечным ценным бумагам. АИЖК дает гарантию инвесторам. Располагая ей, банки могут осуществлять сделки РЕПО с ЦБ, потому что ипотечные ценные бумаги имеют достаточно высокий уровень надежности. Несколько выпусков ипотечных ценных бумаг, которые производило непосредственно Агентство, имеют рейтинг на одну ступень выше, чем рейтинг РФ. Поэтому Банк России охотно принимает такие высоконадежные ипотечные ценные бумаги в сделке РЕПО, предоставляя кредитным организациям ликвидность под залог ИЦБ. На сегодняшний день объем выданных Агентством поручительств по ипотечным облигациям составляет более 34 млрд рублей.
Кроме того, мы оказываем инфраструктурные услуги по развитию рынка ИЦБ, помогаем упорядочивать сделки по выпуску ипотечных ценных бумаг, выполняем функцию расчетного агента, мастер-сервисера и резервного сервисера, который стоит за основным сервисером, и в случае форс-мажора может подхватить обслуживание всего портфеля ипотечных кредитов. Так, к примеру, с начала 2014 года АИЖК приняло участие в качестве резервного сервисера в сделках секьюритизации общим объемом более 40 млрд рублей.

- Как Вы относитесь к инициативе внедрения инструмента процентного свопа в структуру ИЦБ? По мнению специалистов, это позволило бы инвестирующим в ИЦБ управлять своим процентным риском.

- Своп – это инструмент хеджирования процентного риска. Подобные инструменты сейчас применяются и в наших программах. Те из них, которые осуществляются по гаран-
тированному размещению ипотечных ценных бумаг сторонних участников, практически хеджируют процентный риск для оригинатора. Покупая такой опцион, банк заранее знает ставку, по которой он всегда может разместить ИЦБ в пользу Агентства.
Таким образом, если за время накопления пула ИЦБ, которое составляет год-два, процентные ставки на рынке изменятся, окажутся ниже зафиксированных в нашем соглашении, банк может разместить их в рынок, если выше – он всегда имеет гарантию размещения в пользу Агентства, поэтому процентный риск с него снимается.
Рынок свопов находится только на стадии становления в России, в основном он представлен краткосрочными инструментами. Ипотека все же долгосрочный инструмент: обычно она выдается на 17 лет, за счет досрочного погашения ипотечный кредит гасится за семь-восемь лет, средний период обращения ИЦБ составляет три-пять лет. Важно, чтобы рынок процентных свопов также был долгосрочным. Агентство в целом поддерживает инициативу внедрения процентного свопа, внедряя его в структуру сделки секьюритизации. Будем думать, как реализовать данный механизм, обеспечивая комфорт не только инвесторам, но и оригинаторам сделок секьюритизации и сохранив высокий уровень надежности структуры выпуска.

- Как изменились требования АИЖК к потенциальным банкам-партнерам за последнее время?

- Если говорить о нашей стандартной деятельности по рефинансированию ипотечных кредитов и по оказанию услуг в сделках секьюритизации, мы фактически не принимаем кредитный риск на банк. В то же время мы совершенствуем свои процедуры риск-менеджмента, требования к кредитным организациям, внимательно следим за ситуацией в банковской сфере. Здесь нужно говорить скорее о других механизмах контроля, которые не связаны с кредитным риском. Они связаны с репутационными рисками. Нам важно, чтобы партнеры не взимали дополнительные комиссии с заемщиков. Кроме того, у нас есть обязательное требование по своевременному и полному предоставлению партнерами отчетности для АИЖК – как в целом финансовой, так и связанной с выдачей ипотечных кредитов. У нас есть сегмент партнеров, которые не являются банковскими организациями, как правило это региональные ипотечные агентства, созданные с участием администраций субъектов РФ. Практически в каждом регионе есть подобная организация, на данный момент их деятельность не контролирует ЦБ, но в 2013 году мы запустили проект по созданию механизма саморегулирования деятельности таких агентств. Сейчас они объединены в две СРО, которые разработают требования к стандартам собственного взаимодействия с заемщиками, АИЖК и другими рефинансирующими организациями. Требования будут касаться прозрачности их деятельности и финансовой устойчивости. Мы ожидаем, что создание механизма саморегулирования среди небанков, которые осуществляют выдачу ипотечных кредитов, станет значимым шагом в развитии цивилизованного рынка и предоставлении качественных услуг с одной стороны для заемщиков, с другой стороны – для банков и АИЖК.

- Андрей Григорьевич, еще несколько слов о том, как будет развиваться рынок ипотечного кредитования в 2015 году.

- Ситуация на финансовом рынке очень непростая, это отразится на рынке ипотечного кредитования. Сегодня он является одним из самых качественных сегментов рынка банковского кредитования. Несмотря на турбулентность, которую мы наблюдаем, на возможное снижение объема выдачи ипотечных кредитов, мы ожидаем, что рынок все же будет функционировать. И в случае снижения объемов выдачи он, при улучшении ситуации на финансовых рынках, достаточно быстро восстановится.

Данное интервью было дано до существенного ослабления курса рубля и повышения ключевой ставки Банком России.

Беседовала Анна Кислицына  

Источник:
NBJ