Как правильно купить квартиру в кредит

- Как правильно выбрать банк?
- Как повысить шансы на получение кредита?
- Как лучше выбрать квартиру и безопасно провести сделку?
- Как уменьшить расходы при покупке квартиры в кредит?

Здесь Вы найдете ответы на вопросы, которые возникают при получении ипотеки и покупке недвижимости. Рекомендации подготовлены для Вас специалистами "Центрального Ипотечного Агентства" на основе практического опыта в сфере недвижимости и ипотеки (с 1997 года).

1. Недостаточно средств (или совсем нет) на первоначальный взнос.

Обычно необходимо иметь 20-30% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. В рекламе банков можно увидеть и 10% и даже 0% - первоначальный взнос. Это не рекламный трюк - такое действительно возможно. Однако, нужно знать, что за этим для Вас скрываются дополнительные расходы. При низком первоначальном взносе банки требуют, кроме обычного страхования заемщика и квартиры, застраховать финансовые риски - а это существенная сумма,
которая может измеряться в нескольких десятках тысяч рублей.

Совет:
Иногда бывает выгоднее собрать еще немного денег или взять потребительский кредит, чтобы иметь достаточный первоначальный взнос. Правильно считайте возможные расходы.

2. Нужна минимальная ставка по кредиту.

Можно рассчитывать на самые низкие процентные ставки, если Вы:
- работаете в крупной организации, которая подтверждает Ваш доход справкой по форме 2-НДФЛ;
- имеете первоначальный взнос не менее 40-50% от стоимости квартиры;
- оформляете кредит на небольшой срок (5-7 лет) - при этом ежемесячный платеж по кредиту будет большим.

Совет:
Не стоит гнаться за самой низкой годовой ставкой. Лучше обратите внимание на наличие комиссий банка и на расчет платежа. При одной и той же цифре процентной ставки платежи по кредиту в разных банках различаются, так как они используют разные формулы для расчета. Выделите время, чтобы обзвонить банки и узнать про наличие комиссий, а также попросить посчитать, какой будет ежемесячный платеж. Помните, что ипотечные калькуляторы на сайтах банков дают примерные, а не точные цифры, и не говорят о дополнительных расходах.

Избежать комиссий и получить кредит под меньшую ставку (ниже стандартной на 0,5-1%) помогают ипотечные брокеры, у которых есть соглашения о партнерстве с банками.

Посчитать, сколько денег можно при этом сохранить, можно легко на сайте www.ipoteka66.com.

3. Подать заявку на кредит так, чтобы банк не отказал.

Перечни документов, необходимых для подачи заявки на кредит, есть на сайтах банков; их можно получить и на консультации. Казалось бы - все просто: заполни анкету, приложи документы по списку, и жди от банка положительного решения. Но бывают случаи, когда в кредите отказывают даже самым "белым и пушистым" заемщикам без объяснения причин. Отказ в одном банке, в другом…

Почему это происходит, и как предотвратить возможный отказ:
- есть непонятные места и пробелы в трудовом стаже.

Совет:
К заявке нужно сразу приложить пояснительные записки и дополнительные документы, подтверждающие Ваш трудовой стаж.

- банки видят негатив в Вашей кредитной истории.

У наших клиентов были различные ситуации, которые приходилось решать. Например, один клиент
когда-то получил кредитную карту (и не помнил об этом) и ни разу ей не пользовался. Но какие-то копейки начислялись банком за обслуживание карты, и в бюро кредитных историй за ним числилась просрочка по кредиту. На этом основании банки отказывали ему, пока он не обратился к нам. Мы сделали запрос, в течение 15 минут получили ответ о кредитной истории клиента, и предприняли необходимые меры по решению этой проблемы.

Совет:
Чтобы удостовериться, что в бюро кредитных историй "все чисто", Вы можете сами получить оттуда информацию. Сделав запрос в Центральный каталог кредитных историй, Вы узнаете, в каком бюро хранится Ваша история. Отправляете туда заявление, заверенное нотариусом, и в течение месяца получаете ответ.

- есть непонятные (или негативные) для банка факты в биографии заемщика.

В разных банках - различная степень лояльности в требованиях к заемщику. Не стоит проверять это наобум - ведь каждый отказ банка уменьшает шансы на получение кредита в дальнейшем. Например, если в отношении заемщика когда-то возбуждалось уголовное дело или административное взыскание, то не нужно обращаться в банки, которые в принципе не рассматривают заемщиков с проблемами в прошлом.

Совет:
Сотрудничайте с ипотечными брокерами, которые имеют возможность обсудить все вопросы до вынесения банком решения - на этапе предварительного рассмотрения заемщика.

4. Как правильно выбрать квартиру.

По большому счету, принципиально определиться с тем, что вы будете покупать, нужно еще до выбора банка. Ведь подход к кредитованию новостроек и жилья на вторичном рынке у банков
различный.

Например, Вы решили купить квартиру в доме, который начинают строить рядом со школой, в которой учится Ваш ребенок. Нужно узнать, как застройщик оформляет продажу: согласно закону № 214-ФЗ о долевом строительстве, ЖСК или другим способом. От этого зависит, можно ли получить кредит на эту новостройку, по какой программе, и в каком банке. В частности, существует программа кредитования новостроек "Ипотека с господдержкой" с низкой процентной ставкой. Однако получить кредит по ней возможно лишь на аккредитованный в банке объект - при этом продавцом должно выступать юридическое лицо.

Совет:
При покупке новостройки готовьтесь к тому, что у Вас не будет большого выбора 1-2-комнатных квартир, а про процентная ставка до момента сдачи дома и регистрации права собственности будет выше.

Если Вы приобретаете готовую квартиру на вторичном рынке, то очень часто камнем преткновения между покупателем и продавцом становится вопрос указания полной стоимости объекта в договоре купли-продажи. Дело в том, что при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, продавец (согласно налоговому кодексу РФ) должен заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн. рублей.
Далеко не каждый продавец готов платить налоги; обычно покупателя просят указать в договоре стоимость квартиры 1 млн. рублей.

Совет:
Договаривайтесь с продавцом! Иначе придется либо искать другую квартиру, либо (если выбранная квартира уж очень нравится!) брать кредит в том банке, который допускает занижение стоимости объекта в договоре купли-продажи. Такую ситуацию следует предусмотреть заранее - ведь банки очень редко идут на это.

5. Подготовка документов по квартире для сделки.

Итак, после долгих телефонных переговоров и многочисленных просмотров, Вы наконец-то подобрали подходящий вариант. Теперь необходимо предоставить в банк документы по приобретаемой квартире. Ипотечная сделка существенно отличается от обычной сделки - процедуры другие, и документов для банка требуется больше. Не обольщайтесь - от продавца Вы получите только стандартный набор документов.

Совет:
Если Вы не сотрудничаете с ипотечным брокером, то все остальное придется собирать самим:

- выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Берете в Росреестре талон, в указанное в талоне время подаете заявление на получение выписки, оплачиваете госпошлину, через 5 дней получаете готовую (итого: 3 похода в Росреестр). Некоторые банки требуют 2 выписки: одну - при подаче на рассмотрение документов по объекту, вторую - непосредственно на день сделки (количество походов в Росреестр удваивается).
- справка о состоянии дома и планах на капитальный ремонт из обслуживающей организации (РЭМП, ТСЖ…).
- отчет об оценке квартиры (делает оценочная компания).
- если по квартире нет свидетельства о регистрации (право у продавца зарегистрировано до 1999 г.), если квартира получена по наследству до 2006 г. или принадлежит на основании приватизации - в этих случаях требуются дополнительные справки.
- копии всех страниц паспортов всех собственников квартиры. В ряде случаев продавцов еще нужно организовать в поход за справкой из психоневрологического диспансера.
- имейте в виду, что нотариальные заявления о согласии супругов на сделку банки зачастую требуют делать по своей форме.

6. Правильный выбор оценочной и страховой компании.

Для того чтобы банк выдал Вам кредит, необходимо предоставить отчет об оценке квартиры и заключить договор страхования. Список аккредитованных оценочных и страховых компаний Вы получите в банке. Правильный выбор из этого списка повлияет на скорость подготовки сделки и, главное, сохранит Вам деньги.

Тарифы оценочных компаний не сильно отличаются: плюс/минус 500-1000 рублей. Самый важный момент: некоторые оценщики склонны занижать стоимость объекта по негласной просьбе банка (для снижения рисков). Но иногда даже 20-30 тысяч рублей в отчете играют важную роль - ведь от официальной оценки зависит сумма кредита, который Вы получите от банка. В нашей практике были не редки случаи, когда приходилось аргументировано доказывать оценщикам реальную стоимость квартиры.

А вот на выборе страховой компании можно существенно сэкономить: их тарифы, бывают, различаются на 20-30%.

Совет:
Обзвоните все страховые компании, которые работают с выбранным Вами банком - пусть Вам посчитают размер оплаты страхового полиса, и уже потом выбирайте.
Кстати, договориться о снижении этой суммы можно с помощью ипотечных брокеров, клиентам которых страховые компании часто делают скидки.

Кроме тарифов, бывает важно выбрать такую страховую компанию, которая:
- не предъявляет высоких требований к прохождению медкомиссии. Особенно это существенно для заемщиков старше 40-45 лет (влияет на размер оплаты за страхование жизни и здоровья).
- направляет своего сотрудника на сделку, чтобы Вам не нужно было отрываться от процесса заключения договоров и расчетов.

7. Проведение сделки по покупке квартиры.

Наконец, все готово: собраны все документы, предстоящая сделка согласована со страховой компанией и банком. Достаточно часто несколько сделок проводится одновременно (так называемые обменные цепочки, или альтернативные сделки): продавцы одной квартиры являются покупателями другой, собственники которой тоже что-то приобретают взамен, и так далее. Важно, чтобы эти сделки были максимально совмещены по времени. Ведь когда какое-то звено рвется - рассыпается вся цепь.

Имейте в виду: большинство банков выдает кредит только после регистрации сделки, но некоторые банки могут это сделать сразу - в день подписания договора купли-продажи. Во втором случае проще договариваться с продавцом об условиях покупки.
Если в Вашей цепочке есть квартира, где собственником является несовершеннолетний, то необходимо учесть следующее: срок регистрации ипотечной сделки - 5 рабочих дней, а обычной - 28 календарных. И пока не зарегистрируют покупку квартиры на несовершеннолетнего, не пройдет
регистрация по продаже. Это значит, что окончательные расчеты по сделкам могут вовремя не состояться.

Совет:
Заранее обсудите со всеми участниками цепочки, как будут проходить расчеты: какие суммы уже переданы в качестве авансов, какие суммы пойдут как первоначальный взнос, когда и как будут получены кредитные средства банка.

Проконтролируйте, чтобы все участники альтернативной сделки были готовы к конкретному времени. Позаботьтесь о том, чтобы у всех были взяты талоны в Росреестр на сдачу документов для регистрации. Не забудьте со всеми обсудить и отразить в договорах купли-продажи сроки освобождения квартир.

Получите бесплатную консультацию по вопросам ипотеки и недвижимости. Для этого:
- звоните по телефонам (343) 222-01-02, 222-78-78
- пишите на почту info@ipoteka66.com
- свяжитесь с нами с помощью ICQ: 604726608 и Skype: ipoteka66
- приходите в офис по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 12 "А", офис 805
- отправьте заявку с сайта www.ipoteka66.com

Желаем Вам успеха!

Источник:
ООО «Центральное ипотечное агентство»